نگاهی چند وجهی به تاثير افزایش های نرخ بهره بر بازار مسکن

بانك مركزی كانادا در ١٣ جولای نرخ بهره پایه را يك؜ درصد ديگر افزايش داد. شورای مديريت بانك مركزی كانادا به افزايش نرخ بهره از ۱.۵ درصد به ۲.۵ درصد؜ رای داد.

اين افزايش، يكی از بيشترين تغييرات نرخ بهره از سال ١٩٩٨ تاكنون بوده كه بيشتر از انتظار اقتصاددانان و سرمايه گذاران می باشد. اين چهارمين افزايش نرخ بهره پایه از ماه مارچ به اين طرف است.

بانك مركزی كانادا معتقد است اقتصاد كانادا مازاد تقاضا داشته و تورم به شدت در حال افزایش است و به همين دليل شورای مديريت بانك مسير را برای افزايش نرخ بهره باز كرده و بانك مركزی اعلام كرده كه برای سرد كردن وضعيت زياد از حد گرم اقتصاد كانادا و كاهش سرعت رشد تورم بايد به افزايش نرخ بهره ادامه داد.

پیش بینی بانک مرکزی

رئيس بانك مركزی كانادا متذكر شد كه «ما از مشكلاتی كه كانادايی ها به دليل نرخ های بهره بالاتر با آن مواجه هستند مطلع هستيم ولی معتقديم فشار نرخهای بهره بالاتر در كوتاه مدت باعث كاهش تورم در بلند مدت خواهد شد.»

بانك مركزی انتظار دارد كه نرخ تورم به طور متوسط در سال ٢٠٢٢ به ۷.۲ درصد و در سال ٢٠٢٣ به ۴.۶ درصد برسد كه به ميزان قابل توجهی بالاتر از پيش بينی ماه آپريل است و انتظار نمی رود تورم تا پايان سال ٢٠٢٤ به هدف ٢ درصد؜ بانک بازگردد.

در همين حال انتظار می رود رشد اقتصاد كانادا در نيمه دوم سال جاری و سال آينده بشدت كاهش يابد زيرا تركيبی از تورم بالا و شرايط مالی سخت تر، میزان هزینه کردن خانوارها و سرمايه گذاری های تجاری را کاهش خواهد داد.

افزايش سريع نرخ بهره نيز با هدف رسيدن به نرخ تورم پايين تر صورت می گیرد. يكی از بزرگترين نگرانی های بانك مركزی از دست دادن اعتماد مردم نسبت به سياستهای بانك برای پایین آوردن نرخ تورم است.

تاثیر بر بازار مسکن

نرخهای بهره بالاتر در حال حاضر بر بخش های كليدی اقتصاد، به ويژه بر بازار مسكن، تاثير بسزايی دارد. در منطقه تورنتو كه بزرگترين بازار املاك و مستغلات كشور است، ميزان فروش املاك در ماه جون نسبت به ماه مارچ ۴۱ درصد كاهش نشان می دهد. قيمت مسكن در تورنتو در ماه جون امسال نسبت به نقطه اوج خود در ماه مارچ امسال تقريبا ١٠ درصد كاهش يافته است.

ركود سريع بازار مسكن حس آرامشی را به خريداران می دهد زیرا ديگر ترسی از مكيده شدن پولشان در بازارهای مسكن ندارند. اين كاهش قيمت، خريدارانی را كه در ماه های گذشته پيشنهادات عجيب و غريبی را برای خريد خانه مورد علاقه خود ارائه داده بودند متعجب کرده. تقاضا در شهرهای سراسر كشور به سرعت در حال كاهش است و بازار مسكن را از وضعيت بازار فروشندگان (Seller’s Market) به بازار متعادل (Balanced Market) مبدل کرده.

همچنين در ماه جون تعداد خانه های موجود برای فروش در بازار افزايش يافته در حاليكه تقاضا كاهش چشمگيری داشته است و اين باعث شده تا شاخص SNLR (نسبت تعداد فروش به خانه های موجود در بازار) به شدت كاهش يابد و اين موجب افزايش زمان انتظار برای فروش Days on Market (DOM) شده است.

توصيه به فروشندگان

توصيه به فروشندگانی كه اكنون به بازار می آيند و بايد ملك خود را هر چه سريعتر بفروش برسانند اين است كه صبور بوده و روی هر پيشنهاد منطقی كه برای فروش خانه خود دريافت می كنند بطور جدی مذاكره كنند چرا كه خيلی ها بر اين عقيده هستند كه اولين پيشنهاد برای خريد خانه در اينگونه وقتها بهترين پيشنهاد است.

اين روزها خريداران اغلب پيشنهادات خريد خود را مشروط به دريافت تائيديه وام و گرفتن گزارش بازرسی خانه می كنند، كه اقدام بسيار بجايی می باشد.

هم اكنون خريدارانی كه به تاريخ ثبت سند خود (Closing Date) نزديك می شوند و شاهد كاهش قابل توجه قيمتها از زمان خريد خود هستند، ممكن است وسوسه شده و از مبلغ پيش پرداخت خود گذشته و به فكر كنسل كردن قرارداد خريد خود بيافتند.

در اين شرايط فروشندگان احتمالا خانه خود را دوباره به بازار آورده و در نهايت با قيمتی كمتر بفروش خواهند رساند و احتمالا بابت اختلاف قيمت فروش عليه خريدار اصلی اقدام قانونی خواهند كرد.

اگر ارزش ملك از تاريخ خريد آن كاهش جدی يافته باشد و خريدار به وام مسكن نياز داشته باشد این هم می تواند مانع ديگری بر سر راه Closing ايجاد كند. چنانچه ارزيابی قيمت خانه پايينتر از قيمت خريد باشد خريدار بايد شكاف موجود را با نقدينگی خود پر نمايد.

در حال حاضر، ترس از حضور در بازار مزايده ای مسكن جای خود را به ترس از خريد در بازار در حال سقوط داده و عليرغم پايين آمدن قيمتها، اضطراب و نگرانی های خريداران همچنان وجود دارد.

كميته تحريريه انجمن حرفه ای مشاوران املاك ايرانی كانادايی PICRA