آثار بالا رفتن نرخ بهره بر خانواده های بسیار بدهکار ـ پرویز کاشانی

بانک مرکزی کانادا هر سال در گزارشی به نام (FSR) Financial System Review هشدارهايی مانند بدهی بالای خانوارهای كانادايی، افزايش قيمت خانه و خيلی چيزهای ديگر بیرون می دهد که موضوع جديدی نيست ولی پاندمی كرونا به شدت شاخصهای مالی و اقتصادی را تحت تاثير قرار داده است.

در طول دوران پاندمی ترازنامه خانوارها (ميزان دارايی، مقدار بدهی و درآمد خانواده) به خاطر تعديل هزينه ها و درآمدها تغيير چشمگيری داشته است. در مجموع متوسط نقدينگی خانوارها در نتيجه افزايش دارايی ها از جمله بالا رفتن قیمت املاك و مستغلات و پس انداز، افزايش يافته است. اين بهبود با توجه به تاثيرات مخرب و طولانی كه پاندمی می توانست داشته باشد بسيار قابل توجه است.

خلاصه ای از گزارش Financial System Review (FSR) امسال که هفته پیش توسط بانک مرکزی کانادا بیرون داده شد.

اما برای ارزيابی بخشهای آسيب پذير جامعه بايد با جزيئات بيشتری به تاثير اين تغييرات بر جامعه و مردم پرداخت. آنچه كه بانك مركزی كانادا مشاهده می كند اين است كه عليرغم وجود وضعيت مالی متوسط مردم، خانوارهای بيشتری در طول مدت پاندمی اقدام به خريد خانه كرده اند و متاسفانه اكثر اين خانوارها در معرض بالا رفتن نرخ بهره وام مسكن و كاهش احتمالی قيمت مسكن های خريداری شده قرار می گیرند.

طبق آمار، دو سوم كانادايی ها صاحب خانه هستند که كمتر از نيمی از آنها مالک ۱۰۰ درصد خانه خود می باشند. بقيه، وام بر روی مسكن خود دارند. از اين تعداد ۷۰ درصد دارای وام مسكن با نرخ ثابت هستند كه بلافاصله درگير تغييرات جديد نرخ بهره نخواهند شد. ۳۰ درصد ديگر این خانواده ها دارای وام مسكن با نرخ شناور می باشند.

در دوران پاندمی تعداد فزاينده ای از كانادايی ها وام مسكن با نسبت بالای LTV (loan to value) و مدت استهلاك بيش از ٢٥ سال دريافت كرده اند. شاخص ها به ما نشان می دهند كه خانوارهای دارای بدهی بیشتر تنها افزايش اندكی در ميزان دارايی های نقدی خود در مدت پاندمی داشته اند. اين موضوع ما را متوجه آسيب پذيری مرتبط با افزايش قيمت خانه ها می كند.

تقاضای شديد برای فضای زندگی بزرگتر، نرخ بهره های پايين، عرضه ناكافی مسكن، افزايش فعاليتهای اقتصادی سرمايه گذاران و انتظار افزایش قيمتها در آينده، همگی باعث ايجاد بازاری داغ در طول مدت پاندمی شده اند. با بازگشت كانادايی ها به فعاليت عادی و افزايش نرخ بهره ها انتظار می رود در آينده شاهد بازار مسكن معتدل تری باشيم. داده های اخير نشان می دهد كاهش قابل توجهی در سطح فعاليت خريد و فروش مسكن رخ داده است.

در شرايطی كه نرخ تورم بسيار بالاتر از نرخ مطلوب بانک مرکزی (۲ درصد) است و اقتصاد كانادا رشد چشمگيری داشته، اولويت بانك مركزی كانادا اين است كه تورم را به رقم ۲ درصد بازگرداند و به همين دليل تصميم گرفته شده كه نرخ بهره افزايش يابد. اينها همه اظهارات مقامات دولتی و بانك مركزی كانادا می باشد. حال اگر حرکت اقتصاد به شدت كند شود و بيكاری بطور قابل توجهی افزايش يابد، تعداد كانادايی های بدهكار بيشتر شده و با توجه به قيمت بالای مسكن ميزان خريد و فروش خانه به شدت كاهش يافته و كانادا با ركود اقتصادی بدی روبرو خواهد شد.

كسانی كه جزو خانوارهای بسيار بدهكار باشند و شغل خود را از دست بدهند، احتمالا برای ادامه پرداخت وام و هزينه مسكن خود بايد بقيه هزينه های خود را به شدت كاهش دهند. علاوه بر اين، كاهش زياد قيمت مسكن، دارايی خانوارها را كم كرده و متعاقبا دسترسی آنها را برای دريافت اعتبار بانكی كاهش داده و با مشكل روبرو خواهد كرد. اگر اين امر بر بسياری از خانوارها تاثير گذارد می تواند پيامدهای گسترده ای برای اقتصاد و سيستم مالی كشور ایجاد کند و اين چيزی نيست كه بانك مركزی كانادا انتظار آن را داشته باشد. هدف دولت و بانك مركزی يك فرود اقتصادی نرم و بازگشت تورم به هدف ۲ درصد است.

كميته تحريريه انجمن حرفه ای مشاوران املاك ايرانی كانادايی PICRA