بازار مسکن تورنتو و منطقه یورک به کدام سو می‌رود؟

در عرصه تحلیل خرید و فروش املاک مسکونی سه شاخص همواره مهم‌تر از سایرین مدنظر تحلیگران و تحت بحث و بررسی بوده است. این سه شاخص عبارتند از:

۱ –  میانگین قیمت
۲ –  ضریب موجودی مسکن نسبت به تعداد فروخته شده
۳ –  تعداد روز معطلی ملک در بازار از لحظه ورود به بازار تا حصول نتیجه

روند میانگین قیمت



آگهی

با نگاهی به آمار ۱۳ ساله بازار املاک مسکونی در تورنتو و منطقه یورک (از سال ۲۰۰۰ تا کنون) و بررسی روند میانگین قیمت، هیچگاه شیب منحنی را رو به پایین نمی‌توان یافت. ضریب زاویه یا شیب منحنی، تنها در سال ۲۰۰۸ به لحاظ بحران جهانی مالی کمی کاسته شد اما همان بحرانی که بازار مسکن اکثر ایالات همسایه جنوبی یعنی آمریکا را متاثر ساخت، نتوانست تاثیر قابل توجهی در روند صعودی قیمت ها در کانادا بویژه در تورنتوی بزرگ و منطقه یورک داشته باشد. (منحنی شماره ۱ روند میانگین قیمت مسکن در کلان شهر تورنتو و منطقه یورک را نشان می‌دهد). در این منحنی میانگین قیمت از سال 2000 تا سال ۲۰۱۲ (تا پایان جولای) در نظر گرفته شده است.

روند ضریب موجودی مسکن نسبت به تعداد فروخته شده

ضریب موجودی، عددی است که از تقسیم تعداد املاک موجود (لیست املاک فعال اعم از لیست‌های قدیمی و جدید) به تعداد ملک فروش رفته در یک دوره زمانی بدست می آید و یکی از عوامل برجسته تصمیم گیری در معاملات کلان و انبوه سازی‌ است. با یک مثال روشن به مفهوم عددی که به دست می‌آید بیشتر پی خواهیم برد. چنانچه تعداد املاک فعال در مقطع پایان ماه الف، ۲۰ هزار باشد و تعداد املاک فروخته شده طی ماه منتهی به آن مقطع ۸ هزار، ضریب موجودی برابر با ۲.۵ خواهد بود. واضح است که در بستر زمانی بلند مدت، هر قدر این عدد کوچکتر شود، بازار به سمت “بازار فروشنده‌“ سوق خواهد کرد و منحنی افزایش قیمت‌ها شیب تندتری خواهد داشت و بالعکس چنانچه این عدد بزرگتر شود، سمت و سوی بازاربه تعادل نزدیک‌تر خواهد شد و منحنی افزایش قیمت‌ها ضریب زاویه یا شیب ملایم‌تری خواهد داشت تا جایی که عرضه و تقاضا به تعادل کامل برسد و یا ادامه آن منجر به “بازار خریدار” شود. این عدد در پایان ماه جولای همین امسال برابر بوده است با ۲.۷ که با مقایسه با ماه مشابه در سال ۲۰۱۱ باضریب  ۲.۲ افزایشی به نسبت نامحسوس از خود نشان می‌دهد.

روند تعداد روز معطلی ملک در بازار از لحظه ورود به بازار تا حصول نتیجه

این شاخص نشان دهنده سرعت فروش املاک است. مثلا در بازار دسامبر یا ژانویه به لحاظ فصل تعطیلات، ایام کریسمس و عید، سرعت معاملات کاهش چشمگیری از خود بروز می‌دهد و میزان ماندن یک ملک در بازار به مراتب بیشتر از ماه‌های دیگر سال است.
افزایش این عدد –  به استثنا خانه‌های لوکس و گرانقیمت که ماندگاری طولانی مدت در بازار طبیعت آنهاست –  هیچگاه برای مالکانی که ملک خود را عرضه کرده‌اند خوشایند نیست، لذا باید دلایل اینکه یک ملک تعداد روز بیشتری در بازار می‌ماند را به عوامل مختلفی ربط داد. یکی از مهمترین عوامل، قیمت‌گذاری بالاتر از ارزش ملک است که با مقایسه با املاک فروخته شده مشابه یا مجاور، این نقطه ضعف برملا می‌شود. گرفتاری دوم می‌تواند به لحاظ عدم جذابیت ملک از دید خریداران باشد (کثیف بودن، معلول بودن بخشی از قسمت‌های ملک، آراسته نبودن اجزا و عناصر داخل خانه یا آپارتمان یا چیدمان شلوغ و درهم اسباب و لوازم). سومین ضعف می‌تواند مربوط به منطقه جغرافیایی یا لوکیشن کم تقاضا باشد.

اما اگر هیچ کدام از عواملی که ذکر شد، باعث عدم فروش سریع ملک مورد گفتگو نشده باشد، باید عوامل بیرونی تاثیرگذار از جمله مسائل اقتصادی، فضای روانی جامعه و حالت انتظار، نوسانات موج مهاجرت، تسهیلات شهری، شایعه‌ها و پچ وپچ‌ها و بسیاری از این دست مورد بررسی قرار گیرد! برای شفافیت موضوع منحنی مقایسه‌ای شماره ۲ مربوط به شش ماهه اول دو سال ۲۰۱۱ و ۲۰۱۲ نشان دهنده روند میانگین سرعت بیشتر فروش در سال ۲۰۱۲ نسبت به سال قبل است.

آنچه که مسلم است، می‌توان به یقین اذعان کرد که با داده‌های آماری موجود، هر گونه تخمین یا داوری در مورد اینکه بازار مسکن به کدام سو می‌رود، کمی زود باشد. بسیاری از عوامل جهانی و منطقه‌ای و سیاست‌گذاری‌های خرد و کلان مالی و بانکی داخلی را شاید بتوان برشمرد که بازار مسکن کاناد بویژه منطقه کلان شهر تورنتو و یورک را متاثر سازد، اما در بحث این نوشتار نمی‌گنجد. بهرحال آنچه که از وضعیت موجود می‌توان برداشت کرد اینست که بازار مسکن در مناطقی که به آنها اشاره شد، در کوتاه مدت، دستخوش تغییرات نامنتظره و شوک‌آور، نخواهد شد، بنابراین چنانچه برنامه‌ای برای خرید یا فروش ملک مسکونی طی سه یا چهار ماه آینده داشته‌ایم، با توجه به بهینه بودن نرخ بهره‌های بانکی، بهتر است آنرا به مورد اجرا بگذاریم، ضمن اینکه این واقعیت را نباید از نظر دور نگهداشت که وضعیت بازار برای مصرف کننده‌ای که بخواهد ملکی را بفروشد و بلافاصله ملک دیگری را بخرد چندان فرقی نمی کند. برای تهیه منحنی‌ها، از داده‌های آماری تولید شده توسط “بورد تخصصی املاک تورنتو” استفاده شده است.

نویسنده: مهدی رضوی

Loading Facebook Comments ...

اولین نظر دهنده باشید

با یک کلیک در خبـــرنــامه سلام تورنتو عضو شوید!

و داغ ترین اخبار کانادا را سریعا در ایمیلتان دریافت کنید