چرا بازار املاک مسکونی آرام شده است؟

پ پ پ

در چند سال گذشته به علل مختلف بازار املاک بالاخص در تورنتو، ونکوور، مونتریال و… سیری به شدت غیرطبیعی در افزایش قیمت را طی کرد و تا آنجا پیش رفت که دیگر بسیاری از مردم قادر به خرید خانه نبودند و صاحب خانه شدن به رویا تبدیل شد. بسیاری از قوانین مربوط به وام مسکن مربوط به دهها سال قبل هستند و برای چنین سرعتی در افزایش قیمت طراحی نشده اند. از سویی در رقابت بانکهای اصلی با بانکها و موسسات مالی درجه دو، به خاطر آسانتر گیری در ارائه وام. اگرچه با بهره بیشتر و کارمزدی یک یا چند درصدی، مردمی که از بانکها قادر به وام گرفتن نبودند به سوی موسسات مالی روی آوردند زیرا بهره و کارمزد بیشتر به خاطر افزایش قیمت بیرویه املاک این اضافه پرداخت را توجیه می کرد. وقتی کسی قادر نبود از بهره پایین بانکهای اصلی، به عنوان مثال 2.5 درصد بهره مند شود که کارمزدی هم نداشت حاضر به پرداخت بهره 8ـ3.5 درصد و کارمزد یک تا دو درصد می شد تا بتواند ملک مورد نظرش را خریداری کند. در اوایل سال گذشته در بازرسی دولت از یکی از اینگونه موسسات متوجه شد که در بعضی پرونده هایی که وام پرداخت شد. بعضی از مدارک درست نبوده و با اعلام آن یک سونامی در بانکها و موسسات وام دهنده ظهور کرد. و دولت در این رابطه و برای جلوگیری از ارائه مدارک دستکاری شده! و جلوگیری از افزایش بیرویه قیمت ها مقررات جدیدی را به موسسات وام دهنده اعلام کرد که ترمز شدیدی بر تصویب وام مسکن بود.

اثرات روحی اعلام این مقررات شاید بیشتر از اثر واقعی است اما از آنجا که در بسیاری از تقاضاهای وام مسکن در جوامع مختلف، گاه مشاوران وام ابتکاراتی برای کمک به متقاضیان وام انجام تا به تصویب برسد انجام می دادند با مقررات تازه انجام آن ابتکارات مقدور نیست و لذا اگر کسی نتواند وام دریافت کند، ملکی هم خریداری نخواهد کرد. بازار املاک دچار افت شده و قیمت ها در بعضی مناطق اندکی پایین آمده. جالب توجه آن است که شخصی که مثلا خانه ای را 5 سال قبل به مبلغ 500000 دلار و فقط با 25000 دلار، یعنی 5 درصد پیش پرداخت خریده و دو ماه قبل مثلا 1500000 دلار ارزشیابی شده حالا با آرام شدن بازار 1400000 دلار به عنوان مثال، ارزیابی می شود و ایشان به شدت دلگیر هستند از این موضوع که 25000 دلار سرمایه گذاریشان به جای یک میلیون دلار سود غیرمنطقی، اکنون 900000 دلار سود می دهد آنهم در 5 سال.

تعدادی از مقرراتی که دولت به اجرا گذاشت، غیر از افزایش یک چهارم درصدی بهره، تا آنجا که حافظه اجازه می دهد به قرار زیرند:
1ـ اجرای Stress Test برای تمام وام هایی که کمتر از 20 درصد پیش پرداخت دارند، این تست که همیشه وجود داشته اکنون اندکی تغییر کرده می گوید که برای محاسبه درآمد لازم برای این وامها بدون توجه به نرخ محاسبه بهره، نرخ 4.64 درصد (در حال حاضر) باید محاسبه شود. قبلا این محاسبه برای نرخ های شناور و به علت اینکه اگر در آینده نرخها افزایش یابند متقاضی قادر به پرداخت وامش هست محاسبه می شد اما الان حتی برای نرخ ثابت پنج ساله هم باید محاسبه شود که بسیار غیرمنطقی است زیرا نرخ ثابت ثابت است و افزایش و یا کاهش نرخ بر مبلغ قسط و درآمد متقاضی اثری نخواهد داشت.



آگهی

2ـ اجرای شدید GDS و TDS که 32 و 40 است باید دقیقا رعایت شود. به طور خلاصه GDS هزینه های مربوط به ملک مثل قسط ماهانه، آب و برق و مالیات… تقسیم بر درآمد متقاضی و TDS یعنی GDS به علاوه سایر بدهیهای مشتری تقسیم بر درآمد است.

و تعـدادی مقررات دیگر که در این مطلب نمی گنجد اما نکته اصلی تاکید دولت بر نظارت بیشتر بر اجرای مقررات وامهای مسکن است که با زهر چشمی که از اولین موسسه گرفته شد بقیه به شدت مدارک وام را بررسی و امکان ابتکارات متقاضیان وام را کاهش و در نیمه وقتی وامی نیست خریدی هم نخواهد بود و بازار آرام شده است. باز هم در این مورد بحث خواهیم کرد.

آرزو دارم همه شهروندان صاحب خانه های خود باشند. اگر در مورد دریافت وام خود سئوالی دارید تلفن 5825ـ821ـ416 نگارنده بدون هیچ تعهدی در اختیار شماست.

Loading Facebook Comments ...

اولین نظر دهنده باشید