مارکو تهرانی: چگونه حدود 400 قطعه زمین برای ساخت در ریچموندهیل ایجاد کردم! ـ قسمت دوم

نگران نباشید؛ همه می خواهند به تورنتو بیایند!

پ پ پ

مصاحبه سلام تورنتو با یکی از موفق ترین مشاوران املاک تورنتو

محمد (مارکو) تهرانی یکی از مشاوران سرشناس و باتجربه املاک در تورنتوی بزرگ است. او بخصوص در زمینه آماده کردن زمین های مستعد برای خانه سازی تجربیات بسیاری دارد. افزایش شدید تعداد علاقمندان به سکونت در تورنتوی بزرگ و محدود بودن زمین های مناسب برای ساخت مسکن، اهمیت تجربیات مارکو تهرانـی را بهتر نشان می دهد. به همین منظور گفت و گویی با «مارکو» انجام داده ایم که بخش اول آن را هفته گذشته برایتان درج کردیم. و حالا قسمت دوم این گفت و گوی خواندنی:   

ـ برگردیم به صنعت Real Estate ؛ شما افت و خیزهای این صنعت را چگونه می بینید؟ بالاخص وضعیت امروزی املاک و نگرانی های مربوط به آن را چگونه می بینید؟
مارکو تهرانی: ببینید من هیچ داده ای ندارم که وضعیت املاک باعث نگرانی شود. کسانی که مدت بیشتری در این کشور و بخصوص در تورنتو زندگی کرده اند و تجربه بیشتری دارند می توانند گواه نظر من باشند.



آگهی

قبل از هر چیز مسئله به ذهن اشخاص برمی گردد، یعنی از دید روانشناسی تحلیل می کنند. منظورم این است که مسائل اقتصادی می باید با داده های اقتصادی محاسبه و ارزیابی شود و آمار و ارقام مورد استفاده برای تعیین خطوط راهبردی اقتصاد قرار گیرند. البته همه اینها نسبی است چون هر لحظه مسائل غیرقابل پیش بینی هم می تواند اتفاق بیفتد، مثلا توفان جدید که در تکزاس و فلوریدا و شهرهای دیگر آمریکا و یا جزایر توریستی اتفاق افتاد را در نظر بگیرید و تاثیرات آن در اقتصاد آن مناطق، بخصوص وضعیت املاک در آن مناطق را در نظر بگیرید.

اما اگر مسائل خاص را کنار بگذاریم و به طور عام بحث کنیم می توانیم تا حدودی مسائل را تجزیه و تحلیل کنیم. اولا در نظر بگیرید که اینجا کشوری است به نام کانادا و اقتصاد آن یک اقتصاد Mix است یعنی دولت فدرال یا استانی یا شهری فقط نظاره گر نیستند بلکه در امور اقتصادی دخالت می کنند و با وضع قوانین سعی می کنند که در مقابل ناملایمات اقتصادی و اجتماعی نوعی توازن ایجاد کنند. دوما هیچ کس تا دو سال گذشته اصلا حرفی در این رابطه که سرمایه گذاری در املاک می تواند سریعا یک سوددهی نجومی داشته باشد نمی زد. تقریبا یک نظر عمومی وجود داشت که املاک در کلان شهر تورنتو در مجموع از یک رشد خوب طبیعی رو به بالایی برخوردار است و سرمایه گذاری در املاک امن است.

شهرداری ها پول کلان برای دادن پروانه های ساخت تقاضا می کنند، مالیاتهای زیادی بر املاک می بندند و توان خریداران را پایین می آورند و قیمت خانه نو را گران می کنند.

شهرداری ها پول کلان برای دادن پروانه های ساخت تقاضا می کنند، مالیاتهای زیادی بر املاک می بندند و توان خریداران را پایین می آورند و قیمت خانه نو را گران می کنند.

ورود بورس بازی به بازار املاک
در دو سال گذشته بخصوص در سال 2016 و ماههای اول 2017 یک نیروی غیرمسئول وارد بازار املاک تورنتو گشت که من به آن سودجویی فرصت طلبانه، بی بند و بار یا غیر مسئول می گویم که در اینجا به آن Speculator (بورس بازی) می گویند. ورود این نیرو به بازار املاک باعث یک رشد بی رویه در بازار املاک شد. باور کنید این نیرو فقط خارجی نبود بلکه قسمت اعظم آن محلی بود: کسانی که به قول خودمان ره صد ساله را می خواستند یکشبه طی کنند. نیروی سرمایه گذار خارجی نسبت به نیروی سرمایه گذار داخلی دارای توان بی بند و باری بیشتری بود، بدین معنی که وی حتما می باید این ملک را به هر قیمتی که شده بخرد و نگذارد کس دیگری بخرد چون باید حتما ظرف مدت معینی سرمایه خود را از مقصد به مبدا برساند و سرمایه گذاری کند. اول ونکوور قربانی این سودطلبی شد و سپس تورنتو. این نوع رشد بی رویه اما موقت در گذشته نیز اتفاق افتاده است. اما همیشه مدت زمان آن کوتاه بوده است و همیشگی نیست. خوب دولت با وضع قوانین خاصی برای کسانی که اقامت استان انتاریو را ندارند تا حدودی جلوی این کار را گرفت و به نظر من کار بسیار بسیار سنجیده و خوبی بود چرا؟ چون شما مسائل اقتصادی را می باید همیشه به صورت درازمدت بنگرید نه کوتاه مدت، به قولی یواش یواش برو ولی همیشه برو. عملا خرید ملک از دسترسی بسیاری از خریداران دور شده بود و نیروی جوانی که تازه وارد بازار کار شده هیچگونه امیدی به این که صاحب مسکن شود نمی دید بلکه رشد افسار گسیخته بازار را می دید و حتی فروشنده ملک برای خریداری مجدد مشابه همان ملک با مشکل سرمایه مواجه گشته بود. حتی با خرید املاک خارج شهر هنوز نمی توانستند با پول به دست آمده از فروش منزل خود را ظرف چند ماه مانده تا Closing خانه اول، منزل مناسبی پیدا کنند و این آنها را دچار ناامیدی و افسردگی و پشیمانی از کاری که صورت داده بودند می کرد.

مثلا قیمت املاک در آرورا به رشدی نزدیک به 57 درصد و نیومارکت به رشدی نزدیک به 50 درصد در سال رسیده بود، چون کسانی که خانه های خود را در ریچموندهیل و یا وان و حتی مارکام فروخته بودند تبدیل به خریداران جدید شده و به این نقاط برای خرید بهتر هجوم آورده بودند. من خود شاهد 25 پیشنهاد (آفر) برای یک خانه در نیومارکت بودم که کمپانی ما لیست کرده بود. خریداران نیز بدون قراردادن هر گونه شرطی در قرارداد خرید خانه آن را می خریدند و این باعث مشکلات بعدی چه به لحاظ گرفتن وام خانه و چه به لحاظ شرایط خود ملک می شد و مخارج اضافه دیگری بر روی دست آنها قرار می گرفت. باور کنید در یک بازار بد همه ضرر می کنند چه خریدار، چه فروشنده، چه وام دهنده و چه وام گیرنده. متاسفانه بسیاری از هموطنان ما نیز در دامی که این نوع سرمایه گذار بی مسئول برایشان پهن کرده بود افتادند؛ و به ضیافت خربزه خوری آنها رفتند و به لرزش پس از آن دچار گشتند. خوشبختانه جلوی این کار تا حدودی گرفته شد و آن بازار آرام گشت و اکنون خریداران در وضعیت بهتری قرار دارند. باور کنید به نظر من فروشندگان فعال نیز در وضعیت بهتری هستند و بازار خود را تصحیح Adjust کرده است.

ـ چرا می گویید تا حدودی؟ این که به نظر میاید جلویش گرفته شده و بازار در حالت رکود است.
مارکو تهرانی: این هم سئوال خوب دیگری است. به قولی «تو مو را بینی و من پیچش مو.» ببینید من بحث زمین و مسائل زیست محیطی را می کنم. بحث قوانین مختلف و نوع زمین های مختلف و بهره برداری آنها را می کنم، بحث سرمایه گذار با حرص سودبری سریع و دخالت دولت را می کنم اما نکته دیگر که باید گفت کوتاهی و دخالت دولت برای یک صنعت سالم تر است.

البته این نظر شخصی من است و این نظر با توجه به تجربه کاری و نشست و برخاست با خریداران کلان به دست آمده. ببینید واقعیت این است که زمین برای ساختمان سازی و تولید انبوه کم است. دلیل آن هم بیشتر به مسائل سیاسی و سیاستهای دولتهای مختلف برای اخذ رای برمی گردد. البته نه فقط سیاست های دولت استانی بلکه سیاست شهرداری های محلی در رابطه با مناطق خاص شهری، بودجه های خاصی برای پروژه های زیربنایی خاص در گذشته اختصاص پیدا نکرده و در واقع شهرداری ها و دولت استانی در این زمینه ها بسیار عقب هستند. شهرداری ها پول کلان برای دادن پروانه های ساخت تقاضـا می کنند، مالیاتهای زیادی بر املاک می بندند و توان خریداران را پایین می آورند و قیمت خانه نو را گران می کنند.
MarcoTehrani1
دولت سرمایه گذاری کمی در پروژه های خانه های ارزان کرده و بودجه بسیار کمی به آن اختصاص می دهند. بنابر این طبقات ضعیف تر جامعه از این لحاظ در معرض فشار بیشتری قرار می گیرند. همینطور به لحاظ زیست محیطی قوانین هر روز سخت تر می شوند. آیا تاکنـون واژه کمربند سبز و یا Murrain Act را شنیده اید؟ دولت استانی لیبرال Murrain Act را آورد و به اجرا گذاشت. این Murrain Act زمین هایی هستند که از سمت غرب و از نزدیکی نیاگارا شروع شده و به سمت شرق تورنتو و نزدیکی Oshawa ختم می گردند و از جنوب هم از شمال Elgin Mills شروع شده و در جنوب بزرگراه شماره 9 ختم می گردد. بنابر این منطقه وسیعی از شمال تورنتو را شامل می شود. قوانین بسیار سختی برای Develop کردن این زمینها وجود دارد. واقعیت این است که بسیاری از آبهای زیرزمینی از این زمینها به طرف جنوب و تورنتو می آیند. حفره های آبی و رودخانه ها در سطح و زیر این زمینها قرار دارند و در واقع منابع آبی بسیار مهمـی بـرای شهـر تورنتو محسوب می شوند. وجود برکه ها و دریاچه های کوچک و بزرگ برای حیاط وحش و زیبایی طبیعی بسیار مهم هستند و حتما باید نگهداری شوند، جنگلهای زیادی باید حفظ گردند و محیط زیست سالم و پاکیزه ای برای نسلهای آینده باید باقی بماند و این کار بسیار بسیار درستی است. اما موضوع فقط این نیست و اینها باعث کوتاهی در کار شهرداری های محلی نمی شود. شهرداری ها و دولت استانی می باید قسمت هایی که قابل Develop شدن هستند را با برنامه ریزی صحیح و دادن سرویس های مورد احتیاج از قبیل فاضلاب و آب آشامیدنی، برق، گاز، خطوط Internet به محل های مورد نظر برای Develop شدن برساند و با این کار زمین قابل ساخت برای مردم ایجاد کند. چنانچه زمین قابل ساخت موجود باشد بالطبع خانه بیشتری برای عرضه خواهد بود. بنابر این می توان توازن بهتری در بازار برای مصرف کننده ایجاد کرد لاکن در حال حاضر چنین چیزی نیست یا خیلی کم است و جواب تقاضا را نمی دهد ظرفیت فاضلاب ها در شهرهای اطراف تورنتو کم است و این باعث می شود که سازندگان در نوبت های طولانی برای Relase شدن زمین های خود برای ساخت در انتظار بمانند.

اخیرا برای خرید زمینی در منطقه East Gwillimburry -Bradford به شهرداری مراجعه کردم. آنها تا سال 2024 هیچگونه وصل به فاضلاب نمی دهند چون ظرفیت آنها فعلا فقط برای خانه های جدید که پروانه آنها صادر شده است کافی است. خوب اگر به اصل عرضه و تقاضا برگردیم می بینیم که عرضه حتی در مناطق اطراف تورنتو نیز دچار مشکلات خود است، حال اگر نیروی فعال جمعیت که ظرف 3 تا 5 سال آینده وارد بازار خرید می شوند به همراه مقدار مهاجری که ظرف 3 تا 5 سال آینده وارد کانادا و بخصوص تورنتو و حومه می شوند را در نظر بگیرید و به آن افزایش حداقل دستمزد و بالا رفتن مصالح ساختمانی و کمبود زمین برای ساخت و ساز را اضافه کنید آیا چیزی جز روند رشد قیمت املاک در چشم انداز قرار دارد؟ باور کنید اکثر بیلدرها تا خانه را نفروشند و Deposit آن را کامل دریافت نکنند اقدام به ساخت خانه نمی کنند چون آنها برای آن قطعه از زمین پول زیادی پرداخت کرده اند و برای بهره بروری آن به اصصلاح خون جگر خورده اند. وقتـی مسائل طرف مقابل را هم می بینی بیشتر به عمق قضیه پی خواهی برد. بی جا نیست وقتی شما به طور معمول خانه نو را قبل از ساخت می خرید در هر فاز آن قیمت آن رو به افزایش می رود. و با تکمیل شدن فاز نهایی شما متوجه بالا رفتن قیمت در فازهای قبلی هستید. و دیگر گفتن اینکه خانه سازان خیلی گران می فروشند و پول زیادی به جیب میزنند گفته چندان صحیحی نباشد و به قول مولانا:

گر نداری دانش ترکیب رنگ
بین گلها زشت یا زیبا مکن

زمین حکم اسب و کالسکه طلایی را برای سازندگان دارد. چنانچه شما دارای قشنگ ترین کالسکه دنیا هم باشید (در این جا طرح قشنگ یک منزل و یا یک بنا)، بدون اسب (در اینجا زمین) نمی توانید آن را به جایی بکشید. بنابر این هر چه هم که طرح زیبا و قشنگ باشد بدون زمین فقط بر روی کاغذ است و بس و در محدوده بایگانی در یک دفتر معماری. پس وقتی در زمینه عرضه و تقاضا همیشه از مقدار زمین موجود برای ساخت کم می گردد و به آن اضافه نمی شود آیا چیزی جز بالا رفتن قیمت آن قابل تصور است؟ تازه اگر در نظـر بگیریـد کـه زمیـن مستملک نمی شود اما ساختمان چرا.

شما یک ساختمان را بعد از 40 یا حداکثر 50 سال خراب می کنید و بر روی همان زمین ساختمانی نو برپا می کنید، آیا می توانید این کار را بدون داشتن آن زمین انجام بدهید؟
پس با کمبود زمین برای ساخت بدون شک قیمت های ملک رو به بالاست. حالا افزایش دستمزدها، گران شدن مواد ساختمانی، تورم، و رشد جمعیت را هم به آن اضافه کنید.

ـ شما بالا رفتن نرخ بهره و تاثیر آن در بازار املاک را چگونه می بینید؟
مارکو تهرانی: ببینید قبل از هر چیز باید گفت بالا رفتن بهره بانکی تاثیر مستقیم در روند رشد بازار املاک دارد، چرا؟ زیرا قبل از هر چیز توان خریدار را کمتر می کند یعنی مخارج ماهیانه وی بیشتر می شود. بنابر این قدرت خرید وی کمتر می شود. این نکته به جای خود.

اما باید دید که در حال حاضر واقعا چه قدر این بالا رفتن در قدرت خرید تاثیرگذار است. به نظر من در مرز نزدیک به هیچ، چرا این حرف را می زنم؟ زیرا واقعیت این است که بهره ها هنوز به طور تاریخی در پایین ترین سطح خود شاید بعد از جنگ جهانی دوم قرار دارند. شاید شما تعجب کنید ولی ما در کانادا بهره های 22 درصد، 18 درصد و 16 درصد در سال را هم تجربه کرده ایم و مردم در آن زمان هم خانه می خریدند، بسیاری از فروشندگانی که من برای خرید خانه خدمتشان می روم به عینه تجربه بهره 22 درصد را داشته اند و اکنون می گویند بهترین سرمایه گذاریمان همان خانه ای بود که با بهره 22 درصد خریدیم چون الان توشه بسیار بزرگی برای دوران بازنشستگی و تامین ملک برای فرزندانشان شده است. اصلا راه زیاد دور نرویم، اینجانب در سال 91 اولین خانه خود را با بهره 11.5 درصد خریدم، آن هم در اوج رکود اقتصادی! ولی باور کنید خرید آن خانه سکوی پرش من برای کارهای بعدی من شد.

شما الان دارید صحبت از بهره بانکی 3.25 درصد برای 5 سال فیکس می کنید. خوب حالا اگر بانک مرکزی بیست و پنج صدم به نرخ بهره اضافه می کند معنایش این است که در صورت خرید یک منزل 650000 دلاری، که 25 درصد آن را پیش پرداخت بدهید، چیزی حدود 62 دلار در ماه به قسط ماهیانه مورگیج شما اضافه گشته است یعنی برای یک خانواده دو نفری در ماه 31 دلار برای هر نفر؛ کافی است دو فنجان قهوه در هفته در بیرون مصرف نشود و در خانه نوش جان کنید. کدام بهتر است؟ فنجان قهوه یا داشتن یک سقف در بالای سر خانواده تان و امیدی برای آینده؟

واقعیت این است که خانه برای خانواده امنیت و آرامش می آورد، به اعتبار شخصی می افزاید، بدهی آن اصلا بدهی بد نیست بلکه بدهی خوب است چون به شما اعتبار می دهد و هر ماه از مقدار آن کم می شود، کانون خانواده را حـول خـود منسجـم می کند، امنیت خاطر می آورد، حریم و مالکیت خصوصی برای شما ایجاد می کند، شوق و شعف برای لحظات خوب خانوادگی ایجاد می کند، از آن می شود ایجاد درآمد کرد و… خوب برای داشتن چنین چیز خوبی نباید آیا قیمت آن را پرداخت کرد؟ به نظر من باید هر چه زودتر هم وارد آن شد و تا حالا هم دیر کرد داشته ایم.

اما برای ورود به آن باید واقع بین باشید یعنی به قولی پای خود را به اندازه گلیمتان دراز کنید و چیزی بخرید که خیلی راحت تمام نکات بالا برای شما صدق کند والا آن ملک برای شما جهنم خواهد شد و خیلی زود هم آن را از دست خواهید داد و باور کنید افراد دیگری بسیار خوشحال خواهند شد که شما نتوانستید نگهدارنده آن باشید و آنها آن را به دست آورده اند. پس سنجیده خرید کنید بدون احساساتی شدن و به قول ما تهرونی ها چشم و هم چشمی کردن. توان پرداخت قسط بالاتر را در خود بسنجید تا در صورت نوسانات احتمالی دچار مشکل نشوید، محکم و استوار در ملک مورد نظرتان سکنی گزینید و با قوت قلب و همکاری همه اعضای خانواده از آن نگهداری کنید، همانطوری که از سلامت خودتان نگهداری می کنید.

به طور تاریخی اینجا هر ده سال یک بار مدت زمان کوتاهی بازار املاک دچار رکود موقتی می شود. یک مدت زمان کوتاه کم و بیش 1.5 ساله. این مثل آن است که شما بعد از یک مدت ناپرهیزی در خوردن غذاهای متنوع و اضافه شدن وزنتان تصمیم به ورود به یک رژیم لاغری برای بهبود سلامتی بدنتان و کم کردن وزنتان می گیرید. این کار شما برای تحمل گرسنگی بی مورد و اذیت و آزار خودتان نیست بلکه برای تندرستی و سالم شدن دوباره شما برای یک زندگی بهتر و سالم تر است و لاغیر. قدیمی ها ابتدای سالهای 90 را خوب در نظر دارند، و یا حتی بهار و تابستان سال 2008 را، و اکنون هم اواخر بهار و تابستان 2017 را. اصلا نگران نباشید این رژیم بازار املاک برای سالم سازی نسلهای آینده است و قابل گذر زودتر از آنچه که شما تصور آن را بکنید. چون شما در تورنتو زندگی می کنید و در کشوری که آن را کانادا می نامند. به دیگر نقاط جهان یک لحظه نظر بیفکنید، متوجه می شوید که من چه می گویم، به ناامنی خاورمیانه و سیل پناهندگان، به کشورهای غنی خلیج فارس یک لحظه فکر کنید، به عراق، سوریه، بحرین، یمن، عربستان سعودی و حتی کشور خودمان ایران، به ژاپن و کره جنوبی و شمالی فکر کنید، نمی دانم چقدر متوجه حضور سرمایه گذاران جدید این کشورها در کشور کانادا و بخصوص تورنتو هستید و چقدر متوجه سیاست جذب نیروی کار جدید توسط وزارت مهاجرت کانادا هستید. آیا متوجه بیلدرها، Developer های غیر سنتی شهر تورنتو از قبیل پاکستانی، هندی، اردنی، و حتی عراقی هستید، منظورم خیل عظیم متقاضیان چه سرمایه دار و چه دیگر اقشار اجتماعی برای ورود به این کشور و بخصوص شهر تورنتو است. آمریکایی ها می خواهند به تورنتو بیایند و باور کنید خیلی ها هم آمده اند. قدم همه مبارک و باید گفت همگی خوش آمدید.

ادامه مصاحبه را هفته آینده  ملاحظه فرمایید 

Loading Facebook Comments ...

اولین نظر دهنده باشید