می خواهم وام مسکن بگیرم، کدام نرخ را انتخاب کنم؟ ثابت یا شناور؟

پ پ پ

قبل از هر سخن، حلول سال نوی مسیحی و ولادت حضرت عیسی مسیح را به حضور تمام باورمندان این مذهب تبریک می گویم.

قرارداد خرید ملک امضا و شما باید نرخ وام مسکن خود را انتخاب کنید. یکی از ساده ترین راهها برای افزایش آگاهی در مورد این شاید بزرگترین قرارداد مالی در زندگی تان مراجعه به اینترنت باشد تا با الفبای یک وام مسکن آشنا شده و با مشورت با مشاور وامتان توضیحات و دلایل او را بهتر درک و انتخاب درستی به عمل آورید. آنچه که باید در نظر بگیرید شرایط ویژه شماست. آنچه در کامپیوتر می بینید و می خوانید توضیح و تعریفات کلی است ولی انتخاب نوع و شرایط بهره به عوامل
گوناگون بستگی دارد.

تعریف کلی انواع نرخ:
نرخ ثابـت، آنچـه بسیاری از ما به درستی نمی دانیم فرق مدت زمان وام و مدت زمانی که وام به طور کامل پرداخت می شود است. اولی را Term of Mortgage و دومی را Amortization Period می نامند.

Term of Mortgage مدت زمانی ست که شما نرخ را اصطلاحا Lock می کنید که از یک سال تا 10 سال است که 5 سال بیشترین انتخاب مردم است. اما دومی زمانی است که طول می کشد تا وام شما به پایان برسد و اقساط وام شما برآن اساس محاسبه می شود که عموما 25 سال است: در مورد کسانی که پیش پرداخت بیش از 20 درصد می پردازند این زمان را می توان 30 سال هم محاسبه کرد. ولی نه برای کسانی که کمتر از بیست درصد پیش پرداخت دارند.

حسن نرخ ثابت آن است که در طول مثلا 5 سال قرارداد وام، بدون توجه به افزایش یا کاهش نرخ، نرخ شما ثابت و در نتیجه پرداخت ماهانه شما ثابت می ماند. آخرین آمار نشاندهنده انتخاب بهره ثابت از طرف 66 درصد وام گیرندگان است. در زمانی که بهره ها پایین هستند، مثل حال حاضر، نرخ ثابت گزینه عاقلانه تری است اما در زمانی که بهره ها بالا هستند و امکان پایین رفتن آنها ممکن به نظر می رسد، نرخ شناور انتخاب بهتری است. اما از نظر تاریخی اثبات شده که انتخاب بهره شناور در طولانی مدت مقرون به صرفه تر بوده و در پایان دوره وام، مثلا 25 سال، بهره کمتری پرداخت شده. در بهره شناورنرخ براساس نرخ پایه Prime Rate که از طرف بانک مرکزی تعیین می شود محاسبه می شود که موسسات مالی مختلف بنابه شرایط خود آن را کمتر و یا زیادتر می کنند و با تخفیف های ویژه ای نسبت به آن در نظر می گیرند. در حال حاضر بعضی موسسات مالی تخفیف های متفاوتی مانند 2.50 درصد، 2.45 درصد، و یا حتی 2.25 درصد ارائه می کنند. بانکهای اصلی اخیرا آن را از یکسو به حدود 2.85 درصد افزایش و بعد مقداری نسبت به آن تخفیف داده اند.

نرخهای ثابت نیز از طرف بانکهای اصلی در هفته های اخیر افزایش یافته و نرخ پنج ساله ثابت، به عنوان مثال از سوی اسکوشیا بانک از 2.64 درصد به 2.74 درصد افزایش یافته است.

یکی از مزایای نرخ شناور، سهولت تبدیل آن به نرخ ثابت است یعنی اگر امروز شما نرخ شناوری که مثلا 2.25 درصد است را انتخاب کنید و مدتی بعد احساس کنید که ممکن است نرخها افزایش یابند با تماس با موسسه مالی و بدون پرداخت جریمه می توانید آن را به ثابت تبدیل کنید که عکس آن امکان پذیر نیست یعنی نرخ ثابت را نمی توانید، مگر با پرداخت جریمه، که عموما سه برابر مبلغ قسط شما در زمان تقاضاست، تبدیل به شناور کنید. به عنوان مثال قسط وامی به مبلغ 400000 دلار با نرخ ثابت 2.69 درصد حدود 1849 دلار می شود. اگر آن را به 2.20 درصد شناور محاسبه کنیم مبلغ قسط به 1740 دلار تقلیل پیدا می کند یعنی 100 دلار در هر ماه کمتر.

امکان اینکه نرخ شناور به 2.69 درصد برسد با شرایط فعلی ممکن است 2 سال طول بکشد و مشتری 2400 دلار کمتر پرداخت کرده و در دو سال دیگر می تواند آن را به ثابت تغییر دهد. اما تجربه نشان داده که عموما شهروندان عزیز حدود دو سال بعد، بعضی حتی پس از یکسال، به خاطر افزایش قیمت ملک، برای Refinance مراجعه می کنند و در واقع 2400 دلار اضافه پرداخت کرده اند غیر از آنکه مطمئن باشند که در طول پنج سال آینده به طور قطع به مبلغ افزایش یافته ملکی که خریده اند نیاز نخواهند داشت.

برای انتخاب درست نوع نرخ خود، با یک مشاور با تجربه صحبت کنید و نظر او را با ابراز شرایط خود بخواهید. گاه مشتریان بنده تصمیم خود را بر اساس اطلاعات خود گرفته اند و راه را برای اظهار نظر نگارنده باز نمی گذارند. بنابر این منهم از اظهارنظر خودداری می کنم در حالی که می دانم متقاضی با دوستانی مشورت کرده اند که اطلاعاتشان بیشتر از خود متقاضی نیست و عموما برداشتها و نظرات شخصی آنهاست نه بر پایه اطلاعات آنها.

آرزو دارم همه شهروندان صاحب خانه های خود باشند. اگر در مورد دریافت وام خود سئوالی دارید تلفن 5825ـ821ـ416 نگارنده بدون هیچ تعهدی در اختیار شماست.

Loading Facebook Comments ...